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地产大咖研讨:新政下公寓产品的后价值体系

时间:2018/9/21 10:23:00 深圳装饰网 www.szzszx.com.cn 浏览量:
标签:新政研讨

自“7·31”政策出台后,对深圳房地产市场影响极大,各种舆论沸沸扬扬传遍大街小巷。很多人说,公寓这下应该没人买了!而事实上,金地·龙城中央在这一个多月里,截至昨天的数据,已有767套公寓成交。

 

在“7.31”新政的强压之下,为何公寓产品还能卖得这么好?这其中必有缘由!

 活动现场

 

就在今天上午,在金地·龙城中央营销中心会议厅,齐聚了十五位地产行业重量级大咖,一同针对新政下公寓产品的后价值体系进行了深入的研讨和梳理。(下文有你关心的投资趋势和想知道的答案)

 

金地·龙城中央自在寓于7月29日正式开盘销售,刚好撞在“7.31”新政的风口下。那么它是如何挣脱政策的影响,赢得众多投资者的认可和抢购?

 

据金地集团华南区域市场营销部吴总解释,正如这次台风摧毁的数据看,全深圳倒了将近12000棵树,很多树看起来很大,实际外强中干。而对我们项目来说,“真”是其关键,买房子不一定要看规模、声势有多大,而是要看核心的东西。


活动现场

 

销售经理

 

受“7.31”政策的影响,项目经历了冰火两重天的情况。不过截至昨天已有767套公寓成交,在市场上得到同事、客户和同行业的关注。以下是客户选择金地·龙城中央自在寓的三大关键因素:

 

一、城市的规划和城市的发展。在同片区来讲,城市东进战略对于龙岗的发展起到很大的关键作用。水官高速下来,沿路绿化、城市配套特别好。同时,龙岗大道、龙翔大道是景观道,类似于深圳深南大道,政府极力打造两边绿化带、自行车跑线。

 

二、区位配套。项目位于龙岗中心城最核心、最核心的区域,紧邻龙岗区政府和龙城广场,步行10分钟左右。

 

三、价格。基于政府政策严控下,金地龙城中央从第一期到第二期、第三期,金地的品质和质量是得到大家一致肯定的,但价格还是结合市场价格。

 

活动现场

 

从事地产十多年的销售经理邓辉对自己的项目特别有信心,认为这是一个特别让人动心的项目。总的来讲,概括有如下四点:

 

第一,生活极为便利。小区门口就是市政的滨河公园,步行15分钟左右就有两个地铁口,一路之隔就是图书馆、科技馆、万科里商场。

 

第二,商业资源极为丰富。项目自带的5万平米商业,多走几步是世贸百货、万科广场。另外,龙城大道沿线有7、8栋甲级写字楼,一栋楼至少是三、四十层,每层平均2000平米,小公司至少有三、五家,一个公司上百人很正常,未来的租金也非常给力。在整个龙岗或者整个深圳来说,这么密集的行政中心区、商业配套资源,还有甲级写字楼扎根,整个深圳都没有的。

 

第三,真公寓的真。走道2米开间,实用率高于市场平均水平,且通燃气、带阳台,这种产品在市面上几乎绝版。并且物业管理费仅仅是3.98元/平米,生活成本非常低!可谓自住舒适,养老舒心。

 

第四,性价比高。站在投资角度而言,周边旧改楼面地价已经2.8万,未来除去建安成本、营销成本、资金成本,售价也必然不会低。而金地·龙城中央目前是3.3万的平均价,性价比超高。

  


其他销售经理针对客户语录也作出几点购买原因的补充:

 

1、手上有钱,炒股风险大,基金涨幅小,而买房是最保值且能跑赢通货膨胀的首选途径;

2、看中周边配套和以后养老投资的价值,也为自己以后的养老作准备;

3、不限购不限贷不占名额,赶在投资风口,选中金地龙城中央入手;

4、在深圳炒房,主要看中大品牌有保障;

5、朋友极力推荐项目,带精装修、配套丰富、地段好,只需要六七十万就可买到;

6、新政下,公寓产品未来会稀缺,趁合适机会赶紧上车。以上是几位销售经理在营销一线现场收集回来的资讯,从生活的价值、品牌的价值及品质的价值,充分地体现出金地龙城中央自在寓的“真”,这是它的价值体现。

 

那么跳脱这个角度,我们来讲讲“后价值”,即今日的研讨主题--“真公寓”的后价值时代。围绕此主题,在场的房地产专家团成员作出了自己的一番见解。

 

真公寓进入后价值时代,究竟是什么价值?

 

王世泰

著名城市人文学者

 

 

第一是成长的价值,这是基于政府对城市版图的打造,不管是讲东进战略还是讲龙岗新城市中心,未来这一块的价值是呈现成长的状态。

 

第二是嬗变的价值,所谓嬗变,指的是这么多城市要素集聚在一起,它会使我们所处区域的价值产生不断的变化。以“一环钻石、一城书香、一塔光芒”概括之。

 

 


一环钻石,指的是龙岗的几个中心,像钻石般的造型,是后价值的闪光体现。大运体育中心不光是深圳市民、龙岗居住者去做健身活动,还有国际赛事、nba、国际网球比赛和重大的国际演艺活动、加拿大太阳马戏团等等,诸如此类,向我们传递的信号是什么?这一环钻石将会使龙岗片区的开放度、新的生活形态带来重大变化。

 

一城书香,是我们这个区域国际化教育和国际化人才的集粹地。真正的国际大学城是在龙岗,包括规模、师资、生源,以后这里会成为知识高地、智慧标杆,这些就是真公寓未来增值的最大潜在动力。

 

一塔光芒,约700米高的深港国际中心,连董建华先生都亲临现场,必定是认同深圳市政府的发展战略,而且由央企打造,可预见未来会带来多大的嬗变。

 

第三是未来的价值,上面讲到的“一环钻石、一城书香、一塔光芒”嬗变价值,预示着这是一片开放的、前沿的、国际化土地。当这些要素逐步兑现并产生作用时,便构成了后价值时代的主体。


邓志旺

深职院房地产研究所所长

  


第一,预见龙岗未来的国际化。龙岗的国际大学园规划21所高校,目前已经入驻4、5所,其中最重要的是北理莫斯科大学,习大大跟普京见面时签的协议,最后落到深圳龙岗,龙岗国际大学园对片区的影响慢慢会释放出来。现在这个片区已经有很多外国朋友了。

 

第二,生活氛围的变化。这个区域越来越成熟,住在龙岗中心城,基本所有需要都可以在这里得到满足,变化很大。

 

第三,深港国际中心。约700米高的高度,是它的表面价值。更深一层看,这是龙岗跟香港合作的重要项目!粤港澳大湾区规划的出发点就是要助力港澳持续发展,谁跟香港、澳门合作的好,谁就获得更好的发展机会。

 

图腾镜

深圳地产琅琊榜十大专家

 


一是真公寓下的双功能


①居住功能,周边的配套非常齐全,居住功能非常强烈,居住一强烈,后续的升值力就比较强。


②投资功能强,首先是深港国际中心庞大的建筑体,其次是龙岗这里崛起了太多的科技城,高新科技园一个一个在崛起。再有就是大学城,未来有5、6万人进入学校。


积聚要素发生效应后,庞大的建筑体+庞大的科技园+庞大的国际大学城,便会对周边居住需求辐射非常强。加上“7.31”政策的限制,后续公寓会断供,当市场需求逐步庞大时,升值空间也会随之水涨船高。

 

二是安全和保障问题。即便贵如后海湾那边的豪宅,经不起一阵台风的考验也是枉然。相反,不管是投资还是自住,选择小户型、大品牌的宜居公寓会更有保障。


李举明

合富辉煌(中国)深惠公司总经理

 

 


现在买住宅已经没机会,但现在是买公寓最好的时机!

 

“7.31”政策出台,把后面的公寓给堵死了,有产权的公寓不再出现,说明蓄水池的量已经被固定。在住宅流通性被限制时,公寓的流通性可能会加强,流通性一加强,公寓的价值就出来了。所以,在住宅没有投资机会的情况下,公寓是一个很好的选择。

 

从性价比和未来发展趋势来讲,这个项目很适合投资!

 

瑞桥

地产知道分子

 

 

预判一:深圳作为即将迈进国际化的一线城市,这个城市未来只会越来越值钱。

昨天看到的一则消息提到:香港过去的房地产周期中不是一直上升的,最大跌幅是97年下跌68%,最大增值幅度是20倍。这对我们来讲是一个很重要的参考。因此,不要太过于关注短期价格波动,也不建议过多关注调控。调控在中国永远是短期行为,买房要关注城市的走向。

 

预判二:深圳未来一定会进入多中心时代

从深圳的堵车情况看,说明区域发展严重不均衡,但这个局面正在改变。深圳未来一定会进入多中心时代,所谓多中心就是在一个区域基本能解决工作、生活、消费和日常休闲,不用大规模跨区域流动。未来真正逆袭的机会还是在原关外,如龙岗、光明、坪山。

 

预判三:房地产的价值体现在租金上

正如香港的大多中产阶级一样,未来持有房产不是那么重要,未来深圳人买不起房子是很正常的,深圳是个人口净流入非常大的城市,去年深圳也是人才流出最大的城市,人口在进行置换,置换进来的群体,能在深圳活下来的,未来对居住品质的需求也是维持深圳租金的很重要因素。

 

陈琪

公众号“楼市图”创办人

 

 

“限量版”可以升级为收藏价值,而收藏品的价值没有上限!

 

第一,个人认为,从另一个角度看,新政是对公寓价值的肯定,向来越抢手的东西越管制。新政颁布,说明公寓已经抢手到必须要政府出手干预的热度了,从中可以看出其潜在价值。

 

第二,新政中的只租不售政策,相当于把之前不限购、不限贷的公寓直接变成“限量版”,卖一套少一套,“限量版”可以升级为收藏价值,将来买公寓就不是说买了,而是你收藏了几套。我们都知道,收藏品的价值是没有上限的,公寓既是生活必需品,又上升为限量版,它的未来价值我们可以大胆展开想象。

 

第三,真。新政中的土地限制政策就是在帮真公寓打假,只有那些用途不明、来路不明的伪公寓才应该在新政之后担忧未来,现在很多盘喜欢称自己是网红盘,但我认为金地是天生自带主角光环,它具备去伪存真、大浪淘沙之后留下来的王者价值。

 

周学军

深圳房地产信息网新房媒体总经理


 

小公寓未来的价值会越来越高

 

从香港租房结构趋势看,香港房价居高不下,只能把户型越做越小。因此,户型小、功能全的产品,未来市场需求量应该是非常大的。除非深圳的房价大幅度下跌,大家才会买80平米以上的房子,否则真正的上车盘或投资产品就是以50、60平米的小公寓最好卖,也是最好周转的产品。

 

张公子

睿力机构董事长


 

买房,长期要看规划,中期要看人口,短期要看调整。

 

一、长期看规划

日前深圳通一篇文章提到,轨道交通办公室回答人大代表咨询时说到深圳要搞机场东t4交通枢纽,交通枢纽建成后将会开通两条高铁、一个机场快线。

 

这个意义很大,全中国只有上海虹桥有,上海虹桥飞机起降时可以看到虹桥是机场+高铁+长途客站,深圳这个项目建成后,将成为全国第二个。这两条规划的线,一是深圳-肇庆的高铁,二是深圳-深汕合作区的高铁,前段时间深汕合作区非常热门,将深圳直接开通到深汕合作区的高铁,另外还增加了一条机场快线,规划为地铁33号线,这条线从机场直接到龙岗中心城,终点站在坑梓,未来规划跟惠阳城轨对接。

 

深圳这两年对于东部的投入真的是越来越大,大的市政道路、轨道交通基本上都是跟深汕合作区、坑梓、龙岗中心城实现对接,快线开通后,从机场东到龙岗中心城差不多四十分钟,到坪山是一个小时。

 

二、中期看人口

周边有很多写字楼,未来龙岗中心城除了写字楼,也是产学研基地,很多高新科技区、高等人才、大学城,包括国外教授、专家都在这里聚集,人口的改变会有一定支撑。

 

三、短期看调整

现在刚好在调控期,很多人说“打新房”买到即赚到,这段时间价格是最优惠的。

 

据8月的成交数据看,龙岗区基本上能支撑起深圳楼市的半壁江山。除了大的交通、规划,另一方面确实有性价比优势,龙岗区的均价只有3.5万,是全深圳六个区中最低的,这种价格优势对刚需确实是很强的吸引点。再加上龙城中央是真公寓,不限购不限贷,没有房票,不想买东莞、惠州,只想买深圳,自在寓刚好适合这部分购房群体,3万多的价格未来还有很大的增长空间。

 

四、从公寓的角度看

政府也在推长租公寓,包括“二次房改”,商品房和保障性住房四六开,这也意味着未来的发展趋势跟香港一样,可售房源会越来越少,现在买就是一个机会,如果再不买,将来市场供应少,更买不到合适的房源。

 

弓鸣

深圳房地产从业者


 

后公寓时代压轴购买机会

 

为什么说未来公寓是个抢手货?


“7.31”新政的颁布,意味着之后的公寓是不准销售的,我觉得这具有划时代的意义。后公寓时代的价值就是我们的购买机会,而龙城中央自在寓是目前市场上我们能看到的、可以进行自由交易和销售的比较少的公寓案例。

 

在当前新的市场机遇下,给我们带来一个明确的选择,买还是不买?这样一个带装修、有地铁、通燃气、有阳台的城市核心公寓是必须要买的产品。

  

  

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9月23日14:00

龙岗3号线·龙城广场站·金地龙城中央营销中心

 

国际城市战略规划家黄一真大师

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聚焦龙城,拥享自在


金地龙城中央作为金地集团在龙岗中心城打造的标杆项目,是集高尚住宅、时尚公寓、商务办公、休闲购物为一体的约51万㎡滨水城央综合体。其坐享红立方、深圳书城龙岗城、万科广场、龙城广场、市民公园、深圳国际大学城等于一体的全配套资源,涵盖市政、商业、文化、教育、休闲、产业等各个方面。

 

 

作为全新升级的3期公寓新品,金地龙城中央·自在寓此刻正站在金地30年的节点上,全细节提升,以”贴心、安心、开心、省心、放心”打造城市优资产,成为城市精英投资风向标。

 

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来源:深圳房地产信息网

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